Charges de copropriété élevées : sont-elles forcément un mauvais signe ?
Lorsqu’on envisage l’achat d’un appartement à Saint-Jean-de-Luz, Guéthary, Bidart, Urrugne ou dans une autre commune du Pays basque, le montant des charges de copropriété fait partie des informations que l’on regarde rapidement.
Et lorsque ce montant paraît élevé, la première réaction peut être de considérer le bien comme trop coûteux.
Pourtant, des charges élevées ne signifient pas nécessairement qu’une copropriété est mal gérée ou qu’un appartement est moins intéressant. À l’inverse, des charges très faibles ne garantissent pas l’absence de dépenses importantes dans les années à venir.
Avant de tirer une conclusion, il faut donc comprendre ce que l’on paie, pourquoi on le paie et dans quel état se trouve l’immeuble.
Crédit photo : Labarriere Immobilier
Que comprennent réellement les charges de copropriété ?
C’est la première question à se poser.
Deux appartements affichant des charges annuelles très différentes ne peuvent pas être comparés uniquement sur leur montant.
Selon la résidence, les charges peuvent notamment comprendre l’entretien des parties communes, l’ascenseur, les espaces verts, certains équipements collectifs ou encore une partie des dépenses de chauffage et d’eau.
Une résidence avec ascenseur, jardin et équipements communs aura logiquement des frais de fonctionnement différents de ceux d’un petit immeuble ancien composé de quelques appartements.
Comparer le montant des charges sans comparer les prestations peut donc être trompeur.
Des charges faibles sont-elles toujours une bonne nouvelle ?
Pas forcément.
Prenons un petit immeuble ancien à Guéthary ou Saint-Jean-de-Luz, avec peu de parties communes et aucun ascenseur. Les charges courantes peuvent être relativement limitées.
Mais si la toiture, la façade ou les parties communes nécessitent prochainement une intervention importante, le coût réel pour le copropriétaire pourra être tout autre.
À l’inverse, une résidence plus récente à Bidart ou Urrugne peut présenter des charges courantes plus importantes tout en bénéficiant d’un immeuble entretenu régulièrement.
Le montant annuel n’est donc qu’une partie de l’équation.
Les procès-verbaux d’assemblée générale sont précieux
Avant d’acheter un appartement en copropriété, il est particulièrement intéressant de regarder la vie de l’immeuble au cours des dernières années.
Les procès-verbaux d’assemblée générale permettent notamment de mieux comprendre les travaux déjà réalisés, ceux qui ont été votés ou simplement évoqués, mais également les préoccupations récurrentes des copropriétaires.
Il faut également s’intéresser à l’état général de l’immeuble.
Façade, toiture, étanchéité, ascenseur, parties communes ou équipements collectifs : selon la copropriété, les dépenses à venir peuvent être très différentes.
Au Pays basque, les copropriétés sont très diverses
C’est particulièrement vrai sur notre secteur.
Entre un appartement dans un immeuble ancien du centre de Saint-Jean-de-Luz, une résidence proche de l’océan à Bidart, un petit immeuble à Guéthary ou une résidence plus récente à Urrugne, les situations sont difficilement comparables.
La proximité de l’océan peut également avoir son importance. Les façades, menuiseries, garde-corps et autres éléments exposés aux embruns nécessitent parfois un entretien particulier.
À l’intérieur des terres, notamment du côté d’Ascain, les caractéristiques des copropriétés et de leur environnement peuvent encore être différentes.
Il faut donc éviter de rechercher un montant de charges qui serait considéré comme « normal » pour l’ensemble du Pays basque. Il n’existe pas un bon niveau de charges valable pour tous les immeubles.
Charges élevées et valeur de l’appartement
Le montant des charges peut naturellement influencer la perception d’un appartement par les acquéreurs.
À caractéristiques équivalentes, des charges importantes peuvent devenir un élément de comparaison. Mais là encore, il faut regarder ce qu’elles apportent.
Un acquéreur pourra accepter davantage de charges si elles correspondent à des prestations qu’il recherche. Un autre préférera un immeuble plus simple avec moins d’équipements.
C’est aussi un élément à prendre en considération lors d’un avis de valeur : le montant des charges ne doit pas être étudié isolément, mais replacé dans l’ensemble des caractéristiques du logement et de la copropriété.
Que regarder avant d’acheter ?
Avant de prendre une décision, l’important est donc de ne pas s’arrêter au chiffre indiqué pour les charges.
Il faut comprendre leur composition, les équipements qu’elles financent, l’état général de la copropriété et les éventuels travaux à venir.
Cette analyse permet de mieux anticiper le véritable coût de détention d’un appartement et, surtout, de comparer des biens sur des bases beaucoup plus pertinentes.
Que l’on achète à Saint-Jean-de-Luz, Guéthary, Bidart, Urrugne, Ascain ou ailleurs sur la Côte basque, la bonne question n’est finalement pas seulement :
« Combien coûtent les charges ? »
Mais plutôt :
« Qu’est-ce que ces charges comprennent et dans quel état se trouve réellement la copropriété ? »
Saint-Jean-de-Luz – Pays basque
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