LABARRIERE IMMOBILIER

Le vendeur a une obligation d’information

Lors d’une vente immobilière, le vendeur est tenu d’informer l’acquéreur des éléments dont il a connaissance et qui pourraient influencer sa décision d’achat.

Cette obligation découle notamment du principe général de bonne foi dans les contrats (article 1104 du Code civil) ainsi que du devoir précontractuel d’information prévu à l’article 1112-1 du Code civil.

Autrement dit :

👉 un vendeur ne doit pas volontairement dissimuler une information importante dont il connaît l’existence.

Tous les bruits ne doivent pas forcément être déclarés

Heureusement, la loi n’impose pas de dresser une liste exhaustive de tous les désagréments du quotidien.

Un voisin qui tond sa pelouse le samedi après-midi ou des enfants qui jouent dans un jardin ne constituent pas nécessairement des informations devant être déclarées.

En revanche, la situation devient différente lorsque le trouble est :

• récurrent ;
• important ;
• connu du vendeur ;
• susceptible d’influencer l’achat.

Les conflits de voisinage peuvent poser problème

Imaginons plusieurs situations :

• une procédure judiciaire est en cours avec un voisin ;
• plusieurs plaintes ont déjà été déposées ;
• des courriers recommandés ont été échangés ;
• un conflit ancien est connu dans le voisinage.

👉 Dans ce cas, l’information devient beaucoup plus sensible.

Si le vendeur dissimule volontairement ces éléments, l’acquéreur pourrait invoquer un dol.

Le dol : lorsqu’une information est volontairement cachée

L’article 1137 du Code civil définit le dol comme le fait d’obtenir le consentement d’une personne par des manœuvres ou par la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante.

Concrètement :

si un vendeur sait qu’un trouble de voisinage grave existe et choisit délibérément de le cacher alors que cette information aurait pu modifier la décision de l’acquéreur, sa responsabilité peut être engagée.

La jurisprudence est parfois sévère

Les tribunaux ont déjà sanctionné des vendeurs qui avaient volontairement caché :

• des conflits de voisinage importants ;
• des procédures en cours ;
• des nuisances récurrentes connues.

Chaque situation reste bien entendu analysée individuellement.

La gravité du trouble, sa fréquence et sa connaissance par le vendeur sont des éléments déterminants.

Au Pays Basque, la notion de nuisance est parfois particulière

Sur notre secteur, certaines nuisances font tout simplement partie du cadre de vie local.

• La proximité de la voie ferrée.
• L’autoroute A63.
• La circulation estivale.
• L’activité des centres-villes.
• Les fêtes locales.
• Les marchés.
• Les animations saisonnières.

👉 Ces éléments sont généralement visibles ou facilement identifiables par un acquéreur lors de ses visites.

La question se pose davantage lorsque le trouble est anormal, permanent ou spécifiquement connu du vendeur.

Le bon réflexe : privilégier la transparence

Dans la grande majorité des cas, la transparence reste la meilleure stratégie.

Un acquéreur accepte souvent beaucoup plus facilement une situation connue à l’avance qu’un problème découvert après la signature.

Une vente immobilière repose avant tout sur la confiance.

Et cette confiance commence par une information loyale.

Une analyse au cas par cas

Chaque situation est différente. Le simple bruit d’un voisin ne crée pas automatiquement une obligation de déclaration.

En revanche, lorsqu’il existe un véritable trouble de voisinage connu du vendeur, une procédure en cours ou un conflit important, il est souvent préférable de se faire accompagner afin d’évaluer précisément les informations devant être communiquées.

Parce qu’en immobilier, ce qui crée le plus souvent les difficultés après la vente n’est pas ce qui était connu de tout le monde.

C’est ce qui n’a pas été dit.

Vous avez un projet de vente au Pays Basque ?

Chaque bien possède ses particularités, son environnement et parfois ses contraintes.

Un accompagnement professionnel permet souvent d’aborder ces questions en toute sérénité avant la mise en vente.