Avis de valeur immobilier : pourquoi le prix au m² ne suffit pas
Combien vaut réellement un appartement ou une maison ?
Pour avoir un premier repère, le réflexe est souvent de regarder le prix moyen au m² du quartier, puis de le multiplier par la surface du logement.
Le calcul est simple. Peut-être même un peu trop.
Car deux biens de même surface, situés dans le même quartier et parfois dans la même rue, peuvent présenter des qualités très différentes et ne pas susciter le même intérêt auprès des acquéreurs.
C’est précisément tout l’intérêt d’un avis de valeur : partir des données du marché, mais ne pas s’arrêter à elles.
Crédit photo : Labarriere Immobilier
Un prix au m² supérieur à la moyenne signifie-t-il que le bien est trop cher ?
Pas nécessairement.
Le prix au m² constitue un indicateur utile pour situer un bien. Mais une moyenne rassemble des logements qui peuvent être très différents.
Prenons deux appartements de 70 m² dans un même quartier.
Le premier est traversant, lumineux, en étage, possède une terrasse et une place de stationnement.
Le second se trouve en rez-de-chaussée, nécessite des travaux et ne dispose ni d’extérieur ni de stationnement.
Appliquer mécaniquement le même prix au m² aux deux appartements aurait peu de sens.
À Saint-Jean-de-Luz, Guéthary, Bidart, Urrugne ou Ascain, le micro-emplacement peut également avoir son importance : proximité du centre, environnement immédiat, possibilité de vivre à pied, exposition, nuisances, vue ou facilité de stationnement.
Quelques centaines de mètres peuvent parfois changer sensiblement la perception d’un bien.
Un bien avec travaux n’est pas forcément moins intéressant
Autre raccourci fréquent : considérer qu’un logement à rénover sera nécessairement moins attractif qu’un bien parfaitement rénové.
Pour certains acquéreurs, les travaux constituent effectivement un frein.
Pour d’autres, ils offrent la possibilité de créer un intérieur à leur image, de modifier la distribution ou de choisir leurs propres matériaux.
Tout dépend alors de l’ampleur des travaux, de leur coût, de leur faisabilité et surtout du prix auquel le bien est proposé.
Une maison nécessitant une rénovation mais bénéficiant d’un très bel emplacement, d’un jardin agréable ou d’un véritable potentiel peut ainsi conserver de sérieux atouts.
Une contrainte ne s’analyse jamais seule.
Sans ascenseur ne signifie pas automatiquement sans valeur ajoutée
Prenons un appartement situé au troisième étage sans ascenseur.
L’absence d’ascenseur constitue objectivement une contrainte et peut réduire le nombre d’acquéreurs susceptibles de se positionner.
Mais que trouve-t-on une fois arrivé à l’étage ?
Davantage de lumière ? Moins de vis-à-vis ? Une vue dégagée ? Moins de nuisances provenant de la rue ?
Ces qualités peuvent, selon le bien et le profil des acquéreurs, contrebalancer en partie la contrainte.
C’est justement le rôle de l’avis de valeur : ne pas isoler une caractéristique, mais regarder l’équilibre général du bien.
Une offre rapide signifie-t-elle que le bien était proposé trop bas ?
C’est une réflexion que l’on entend régulièrement lorsqu’un bien trouve rapidement son acquéreur :
« Nous aurions peut-être pu le vendre plus cher. »
Là encore, ce n’est pas automatique.
Une offre rapide peut simplement signifier que le bien a été positionné au bon prix, qu’il correspondait à une recherche active et que sa commercialisation a permis de rencontrer rapidement le bon acquéreur.
Le délai de vente constitue une information intéressante, mais il ne suffit pas, à lui seul, à déterminer la valeur d’un bien.
Sur quoi repose alors un avis de valeur ?
Un avis de valeur sérieux commence par des éléments concrets : surface, nombre de pièces, emplacement, état du logement et transactions effectivement réalisées sur des biens comparables.
Puis vient l’analyse du bien lui-même.
Étage, orientation, luminosité, distribution, extérieur, stationnement, vis-à-vis, environnement immédiat, vue ou qualité de la copropriété peuvent faire évoluer son attractivité.
Pour une maison, on regardera également le terrain, son intimité, son exposition, l’architecture, les dépendances ou encore les possibilités d’évolution.
Et c’est là que l’observation de terrain prend tout son sens.
Deux biens comparables sur le papier peuvent être très différents
Sur une fiche, deux appartements peuvent présenter exactement les mêmes caractéristiques :
70 m², trois pièces, même quartier, même époque de construction.
Pourtant, lors de la visite, l’un peut immédiatement donner une impression d’espace et de lumière tandis que l’autre présente une distribution moins agréable ou davantage de vis-à-vis.
Les données donnent des repères. La visite permet de les mettre en perspective.
Un avis de valeur pertinent nécessite les deux.
Comprendre aussi à quels acquéreurs le bien peut correspondre
Déterminer la valeur d’un bien, c’est également se poser une autre question : qui pourrait avoir envie de l’acheter ?
Un appartement avec terrasse et stationnement ne répond pas nécessairement aux mêmes attentes qu’un appartement de surface équivalente situé en hypercentre avec tous les commerces accessibles à pied.
De la même manière, une maison familiale avec jardin à Urrugne ou Ascain ne s’adresse pas forcément aux mêmes acquéreurs qu’une maison de ville à Saint-Jean-de-Luz.
Comprendre le marché d’un bien, c’est donc aussi comprendre les attentes des personnes susceptibles de s’y intéresser.
L’avis de valeur : regarder au-delà de la moyenne
Le prix au m² est utile. Les ventes réalisées à proximité le sont également.
Mais aucun de ces éléments ne devrait être utilisé isolément.
Établir un avis de valeur, c’est confronter les données à la réalité du bien : identifier ses qualités, reconnaître ses contraintes, comprendre son environnement et déterminer comment il peut être perçu par les acquéreurs.
Car en immobilier, les évidences méritent parfois d’être questionnées.
Et après quinze années passées sur le terrain, c’est probablement l’une des dimensions de ce métier que je trouve toujours aussi intéressante : regarder un peu plus loin que l’évidence.