LABARRIERE IMMOBILIER

« Je paie comptant » : est-ce suffisant ?

Un acquéreur disposant des fonds nécessaires peut naturellement présenter un dossier rassurant pour le vendeur, puisque la réalisation de son achat ne dépend pas de l’obtention d’un prêt.

Mais la simple mention « paiement comptant » ne suffit pas à démontrer que les fonds sont effectivement disponibles.

Dans ce cas, une attestation bancaire de disponibilité des fonds permet d’apporter un élément concret sur la capacité financière de l’acquéreur, sans pour autant avoir à communiquer le détail de son patrimoine ou de ses comptes.

Cette vérification n’est pas anodine pour l’agent immobilier.

L’agent immobilier doit vérifier la solvabilité de l’acquéreur

La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 11 décembre 2019 (Cass. 1re civ., n° 18-24.381), que l’agent immobilier est tenu de vérifier la solvabilité de l’acquéreur qu’il présente au vendeur. Il doit également, lorsque les circonstances le nécessitent, conseiller au vendeur de prendre des garanties ou l’alerter sur un risque d’insolvabilité.

Cette décision est particulièrement intéressante puisqu’elle concernait un acquéreur qui avait indiqué ne pas recourir à un emprunt.

Autrement dit, annoncer un paiement comptant ne dispense pas le professionnel de s’intéresser à la capacité financière de l’acquéreur.

Et lorsque l’achat est financé par un prêt ?

La logique reste la même, même si les justificatifs sont différents.

Une simulation bancaire, une étude de financement ou une attestation de faisabilité permet de montrer que l’acquéreur a déjà entrepris des démarches et que son projet a été étudié au regard de sa situation financière.

Attention cependant : une simulation bancaire n’est pas une offre de prêt et ne garantit pas l’obtention définitive du financement.

Lorsque l’acquisition entre dans le champ du crédit immobilier concerné par le Code de la consommation, l’article L.313-41 du Code de la consommation prévoit que l’acte est conclu sous condition suspensive d’obtention du ou des prêts lorsqu’il indique que le prix sera payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un prêt.

Attestation de fonds ou simulation bancaire : une nuance importante

Il serait cependant inexact d’affirmer que la loi impose à chaque acquéreur de joindre systématiquement à son offre un document précisément intitulé « attestation de fonds » ou « simulation bancaire ».

L’obligation qui pèse sur l’agent immobilier concerne notamment la vérification de la solvabilité de l’acquéreur et son devoir de conseil envers le vendeur. Les justificatifs financiers permettent concrètement d’effectuer cette vérification et d’apprécier la solidité du dossier.

C’est pourquoi, dans le cadre d’une transaction, demander des éléments relatifs au financement n’est pas une simple formalité.

Une offre ne se résume pas au prix proposé

Deux acquéreurs peuvent proposer exactement le même montant et présenter pourtant des dossiers très différents.

L’un annonce disposer des fonds sans pouvoir immédiatement le justifier. L’autre présente une attestation bancaire confirmant leur disponibilité.

De la même manière, deux acquéreurs ayant besoin d’un crédit peuvent présenter des niveaux de préparation très différents selon que leur financement a déjà été étudié ou non.

Le prix permet donc de comparer les offres, mais la crédibilité du financement participe également à leur appréciation.

Pour le vendeur, disposer de ces informations permet de prendre sa décision avec une vision plus complète de la situation.

Et pour l’acquéreur, préparer ses justificatifs financiers avant de formuler son offre est aussi une manière de présenter un dossier sérieux, cohérent et documenté.